Контур | 2025-08-06

В Мариуполе, звук дрелей и бетономешалок заглушает шум волн с побережья Азовского моря. Для российских новоселов это город возможностей: новые квартиры на берегу моря, ипотечные кредиты под низкий процент и обещание возродить порт. Для многих украинцев, которые раньше жили здесь, это личная трагедия и невозможность вернуться.

Спустя два года после того, как российские войска захватили Мариуполь , рынок недвижимости в городе набирает обороты. Кремль и его соратники используют продажу недвижимости для ускорения демографического сдвига, привлекая покупателей со всей России и вытесняя бывших жителей Украины с помощью многочисленных правовых и бюрократических барьеров.

Новые правила

Правила для новоприбывших просты: иметь российский паспорт, располагать средствами, часто наличными, и научиться ориентироваться в недавно созданной системе муниципальных центров обслуживания. Для коренных жителей процесс гораздо сложнее. Они должны заменить украинские документы на собственность на российские: без них владелец не может продать, сдать в аренду или даже официально вернуть себе жилье.

«Теперь продажа недвижимости [на так называемых "новых территориях"] возможна только с российским гражданством... С украинскими документами продать нельзя», — написала в сентябре прошлого года в своем блоге мариупольский риелтор Татьяна Малеван.

Это часть более широкой политики, которую проводит Москва. В июне Государственная дума России приняла закон, в соответствии с которым признаются только украинские документы на собственность, полученные до включения этих территорий в состав России. Документы с более поздними датами недействительны.

Теперь региональные комиссии будут принимать решения о том, какие документы соответствуют стандарту. По мнению критиков, этот процесс открывает широкие возможности для избирательного правоприменения.

Для тех, у кого есть «правильные» бумаги, Москва предлагает выгодные условия. Покупатели жилья в Мариуполе могут получить ипотечный кредит всего под 2% годовых, что редко встречается на российском рынке жилья в целом.

«Россияне, военнослужащие и некоторые категории [покупателей] могут приобретать квартиры в ипотеку, но только в новостройках», — рассказывает агент Светлана Налётова.

Многие из этих новостроек расположены на землях, где раньше стояли украинские дома. В некоторых случаях марионеточные власти признали объекты «бесхозными» и передали их в муниципальную собственность в соответствии с законом, принятым в самопровозглашенной Донецкой народной республике в марте 2024 года. В августе 2024 года официальный список таких объектов в Мариуполе насчитывал более 4 000 позиций.

Подводные камни

Кремль называет это реконструкцией. Для некоторых местных агентов это подъем рыночного спроса.

«Очень активно в Мариуполь переезжают из Дальнего Востока, Сибири, Севера... Влюбляются в город, хороший мягкий климат и перевозят сюда свои семьи», — рассказала руководитель агентства недвижимости «АЯКС» в Мариуполе Луиза Наливай в интервью изданию Kazan First в июле 2024 года.

Ажиотаж на рынке недвижимости продолжается, несмотря на многочисленные предупреждения экспертов о подводных камнях. Татьяна Поберей, специалист по недвижимости в Москве и Московской области, сравнивает ситуацию с Крымом в первые несколько лет после его аннексии .

«Очень сложно проверить историю прав на эту недвижимость… нет никакой гарантии, что после покупки не появится ее предыдущий собственник», — предупредила она потенциальных покупателей в интервью изданию «Аргументы и факты» в июле 2023 года.

Экономические стимулы привлекают покупателей, готовых пойти на риск. В центре Мариуполя цены на новостройки в прошлом году достигли 130 тысяч рублей (около $1600) за квадратный метр — что сопоставимо с такими российскими городами, как Ростов или Новосибирск, — в то время как старые, поврежденные квартиры в лучших районах по-прежнему продаются по цене до 100 тысяч рублей (около $1200) за квадратный метр. Двухкомнатная квартира в хорошем районе может продаваться за 5 миллионов рублей (около $62 500).

Бюрократические препятствия

В этом пике продаж аналитики видят отголоски демографической политики советских времен, когда этнические русские переселялись в районы, имеющие стратегическое значение.

Для перемещенных украинцев возвращение собственности становится практически невозможным. Ограничения на въезд, меняющиеся местные законы и отказ России признавать более поздние украинские документы делают для многих возвращение нереальным.

Когда мать одного из бывших жителей Мариуполя попыталась вернуться, чтобы потребовать компенсацию, российские власти развернули ее в московском аэропорту Шереметьево без объяснения причин, сообщила в августе газета Wall Street Journal.

В Мариуполе налицо явные признаки перемен. На месте развалин вырастают новые жилые дома. Рекламные щиты обещают «новую жизнь у моря». А в городских Telegram-каналах, посвященных недвижимости, все чаще появляются объявления от покупателей из других регионов.

Риелтор Оксана, отказавшаяся называть свою фамилию, описала текущую динамику рынка недвижимости в интервью Kazan First.

«Цены на однокомнатные квартиры до трех миллионов [рублей, что соответствует $37,452] … Спросом пользуются все виды жилья – начиная от квартир и домов и заканчивая земельными участками», — говорит она.

Независимо от того, означает ли всплеск продаж недвижимости постоянное заселение или спекулятивный пузырь, его политическая функция уже очевидна: жилье и ипотечные кредиты стали инструментами оккупационной политики.

Для Кремля каждая квартира, проданная российскому гражданину в Мариуполе или на других оккупированных территориях, — это его ставка в спорном регионе, способ сделать так, чтобы его захват территории в Украине меньше походил на поле боя.